「引越しのたびに不動産の登記も変えるの？ 手間だし、費用もかかるし…」
これまで多くの方がそう感じて、住所や氏名が変わっても不動産登記をそのままにしていたのではないでしょうか。
実は、そうした「任意」の手続きが、2026（令和8）年4月1日から「義務」に変わります。
なぜ今、義務化されるのか
不動産の登記簿には、所有者の住所や氏名が記録されています。ところが、引越しや結婚・離婚などで住所・氏名が変わっても、登記簿を更新しないままにしている方が少なくありません。
その結果、登記簿を見ても現在の所有者に連絡がとれない、あるいは所有者が誰なのかわからない「所有者不明不動産」が全国で増加し、社会問題となっています。
放置された不動産は、老朽化した建物の管理不全、空き地の雑草・ごみの問題、災害復旧や公共工事の障害など、地域社会へのさまざまな悪影響を及ぼします。
こうした背景から、2021（令和3）年に不動産登記法が改正され、相続登記の義務化（2024年4月施行）に続く形で、住所・氏名変更登記の義務化が2026年4月に施行されることになりました。
何が変わるのか
改正のポイントは、大きく3つです。
① 住所・氏名変更から「2年以内」に登記申請が必要に
これまでは、住所や氏名が変わっても不動産登記を更新するかどうかは、所有者の判断に委ねられていました。
4月1日以降は、変更があった日から2年以内に変更登記を申請する義務が生じます。正当な理由なくこれを怠った場合、5万円以下の過料が科されるおそれがあります。
「うっかり忘れていた」では済まされない場面が生じうる点は、しっかり認識しておく必要があります。
② 義務化前の変更も対象になる（期限は令和10年3月31日）
注意が必要なのは、「施行前に住所・氏名を変えた方も対象になる」という点です。
たとえば、10年前に引越しをして登記をそのままにしている方も、手続きが必要です。この場合の申請期限は、施行日から2年後にあたる2028（令和10）年3月31日とされています。
「まだ2年ある」と思うかもしれませんが、対象となる不動産の数が多い方、転居の回数が多い方ほど、準備に時間がかかります。早めに現状を確認することをお勧めします。
なお、転居時期がかなり前、転居を繰り返している場合など、住民票や戸籍の附票では変更の経緯をつなげられないケースもあります。その場合は通常と異なる対応が必要になることがありますので、早めに司法書士にご相談ください。
③ 個人だけでなく、法人（会社・団体）も対象
この義務化は、個人の所有者だけに適用されるわけではありません。会社や法人が不動産を所有している場合も、同じく変更登記の義務を負います。
法人は本店所在地の移転や商号変更が生じることもあります。「会社のことは総務や経理に任せている」という場合も、不動産の登記状況を一度確認しておくことが大切です。
なお、本店移転や商号変更があった場合は、不動産登記の変更に加えて、商業登記の変更手続きも当然必要です。不動産登記だけを変更すれば済む話ではない点にもご注意ください。
手続きの負担を減らす2つの「自動化」の仕組み
義務化に合わせて、変更登記の手間を軽減するための新しい仕組みも整備されています。
個人向け：「検索用情報申出」→スマート変更登記
個人の所有者を対象とした制度で、今回の義務化と同時に運用が始まります（更新は2026年4月1日から）。
一度法務局に申し出をしておくと、今後の住所・氏名変更を法務局が住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）で確認し、職権で登記を更新してくれる仕組みです（スマート変更登記）。引越しのたびに自分で手続きをする手間が省けます。
転勤が多い方や複数の不動産を所有している方にとっては、変更登記の漏れを防ぐ安心材料として活用できます。なお、この申出は義務ではなく、任意です。
「検索用情報申出」→スマート変更登記の注意点
・検索用情報申出は住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）を利用する仕組みのため、国内に在住している方が対象です。海外在住の日本人や外国人の所有者は対象外となりますので、その場合は従来の変更登記で対応する必要があります。
・検索用情報申出をした場合、引越し後に登記簿へ反映されるまでのタイミングは利用者側からは把握しづらい面があります。売却や担保設定の予定がある場合は、タイミングによっては従来の変更登記で対応する方が確実なこともあります。
法人向け：会社法人等番号による職権更新
法人の場合は、（不動産の）登記簿に会社法人等番号が記録されていれば、法務局が商業・法人登記の情報と照合し、本店移転や商号変更があった際に職権で不動産登記を更新してくれる仕組みが設けられています。
法人向けの注意点
会社法人等番号の登記がない不動産については職権更新の対象とならないため、注意が必要です。
古くから保有している不動産では番号が登記されていないケースもあります。一度、登記簿の内容を確認することをお勧めします。
「自分には関係ない」では済まない理由
そもそもこの義務化以前の問題として、「将来的に売却する予定がある」「相続で不動産を引き継いだ」が「登記簿上の住所や氏名が昔のまま」という方は要注意です。
売買や担保設定の場面では、登記簿上の住所等と現在の住所等が一致していないと手続きが進みません。その時点で慌てて変更登記をすることになれば、スケジュールにも影響します。
法人においても同様です。本店移転後に不動産の登記を放置していると、いざ売却や融資の場面で足止めされることになります。
「今は関係ない」ではなく、「今のうちに確認しておく」という発想が大切です。
さいごに
住所・氏名変更登記の義務化は、単なる「手続きの追加」ではなく、登記情報を社会全体で正確に保つための制度整備です。所有者不明不動産の問題は、実は私たちの生活にも直結しています。
「自分の不動産の登記、どうなっているだろう？」と感じた方は、ぜひ一度ご確認ください。
なお、具体的な手続きの方法や費用については、こちらのページでご案内しています。